光谷的衰败从关山大道开始

yaya_skywolf

钢铁丛林的关山大道，几乎所有的新的楼盘曾到都达到34层甚至不少达到了42层。

关山大道高密度的小区多如麻，竟然还是整个光谷最贵的价格。

人多地少，学校欠缺，尤其是初中，好的公办初中就更不谈了。几乎每年都会因为上学问题而矛盾重重。

光谷的衰败从关山大道开始。

liujieqiang

光谷和关山不会衰败，产业、商业、交通方面未来都会是进一步发展，未来的发展和教育拼的就是人口，人口的不断流入，这片的初中倒不会多差，甚至早已衰败的民族大道等老光谷区域也会顺着武汉向东的东风迎来复苏。 不过光谷的教育规划稀烂，学区方面就没有指望了，不说跟老大哥们比了，还要被洪山吊打。还好以后随着人口的减少，学区房必然衰落。未来光谷的学区不利因素影响不会大，只是苦了这几年小孩要读书的家长了。

dswithwvz

楼主赶紧去花山多买几套一万出头的高级房子，都是低密度，多层的高档洋房，鸟语花香，湖岸豪宅

小小路飞

妥妥的引战贴

qm775821

liujieqiang 发表于 2023-04-11 22:46
光谷和关山不会衰败，产业、商业、交通方面未来都会是进一步发展，未来的发展和教育拼的就是人口，人口的不断流入，这片的初中倒不会多差，甚至早已衰败的民族大道等老光谷区域也会顺着武汉向东的东风迎来复苏。
不 ...

不会衰败怎么的出来的？这逻辑也不符合价值规律啊。

光谷东就算了，毕竟15年管委会才搬过去，现在还处于青年阶段。

你知不知道关山的企业都在往东搬走?

你知不知道关山没有可用地给开发商了？

你知不知道关山附近的工业用地都是有主的，现在严重缺乏高标准的工厂用地？

你知不知道关山租金在以每年3-5%的比例增长，租金现在已经高的吓人？

一个连可用地都没有，地价又高昂的位置，你说他未来会进一步发展？怎么发展？你变出来可用地？

民族大道老光谷跟你上大学时候是衰败还是兴盛你看不到？捏着鼻子哄眼睛？

小小路飞

楼主都没说清楚，到底是关山衰败还是光谷衰败还是都衰败？

风飞杨

光谷所在的东湖高新区在武汉各个区里傲视群雄，你说关山大道不行？关山大道是光谷的心脏更是武汉的未来

游牧民2019

光谷东配套要是5年能完善好，关山就还会火爆10年。光谷东配套要是10年完善好，关山就还会火爆15年。


湖北的产业转移如果继续向东，关山、光谷东甚至鄂州，就是湖北省内最重要的经济特区，会有很长、很旺盛的生命周期。


现在国家级的经济特区就是深圳和上海，加上政治特区北京以及苏杭附近的一些小型经济重镇，这些地方，每个大概可以辐射到一个多亿的人口。湖北省现在人口5400万，说关山、光谷东片区的经济以后可以辐射湖北省内3000万人口，我认为不算过分。


光谷这个片区的资产价格，可以按照人口规模来对标深圳、上海最核心地带的价格，大概是三分之一的关系。所以，关山核心区域房价突破4万或5万，光谷东核心区域房价突破3万往4万走，会是短期内比较合理的趋势。


武汉的老城区会持续衰落~

308655406

游牧民2019 发表于 2023-04-12 09:18
光谷东配套要是5年能完善好，关山就还会火爆10年。光谷东配套要是10年完善好，关山就还会火爆15年。湖北的产业转移如果继续向东，关山、光谷东甚至鄂州，就是湖北省内最重要的经济特区，会有很长、很旺盛的生 ...

“关山核心区域房价突破4万或5万，光谷东核心区域房价突破3万往4万走，会是短期内比较合理的趋势。”

外部大环境和民营经济啥情况了，还想着短期内房价暴涨呢？光谷能维持目前的就业率，不大规模降薪失业就是胜利。

游牧民2019

308655406 发表于 2023-04-12 10:05
“关山核心区域房价突破4万或5万，光谷东核心区域房价突破3万往4万走，会是短期内比较合理的趋势。”外部大环境和民营经济啥情况了，还想着短期内房价暴涨呢？光谷能维持目前的就业率，不大规模降薪失业就是 ...

真实世界经常是跟你的认知和愿望完全相反的，这也是为什么不可能人人都走上人生巅峰。

再说大一点，这也是为什么世界大同人类幻想了几千年都实现不了，历次社会试验也都失败的原因。

white125

的确十分理解这里很多人强烈盼望光谷衰败光谷垮掉的心情，这种心情是可以理解的。

liujieqiang

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老光谷和关山是连接武汉老城区和武汉新城/光谷东的枢纽地带，要发展武汉新城，这一块会享受到相当多的利好。

比如为了打通武汉新城与主城区的交通联系，接下来地铁9号线、13号线，甚至更多的地铁线路都会加快提上日程，老光谷民族大道片垃圾的交通会顺着这个东风发展起来，关山的交通也一样随之改善。

关山地区的工业用地确实满了，甚至不少单位搬迁至光谷东，但这实际上是好事和双赢，大量工厂搬迁至光谷东，留下来的地作为商务和住宅开发，提升城市界面。比如长动搬迁有了泛悦城和琨御府，显然对关山大道是利好。接下来华夏学院、汽发社区等还会搬迁改造。以后工业在武汉新城，商务商业和生活在关山/中心城，带动整个大光谷一起发展。

WESTCOVINA

308655406 发表于 2023-04-12 10:05
“关山核心区域房价突破4万或5万，光谷东核心区域房价突破3万往4万走，会是短期内比较合理的趋势。”外部大环境和民营经济啥情况了，还想着短期内房价暴涨呢？光谷能维持目前的就业率，不大规模降薪失业就是 ...

呵呵4万5万 都是些 指望买套房就起能篓子 关山一哥 保利南有挂2万7的了 一大堆挂2字头卖的了 就不谈成交价了 光一个南区有200套在卖  这些人都是活雷锋 把翻番的机会留给别人

liujieqiang

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近五年，光谷会受到学区的利空导致房价被打压。毕竟现在能看清产业是关键，学区只是附带的人太少了，盲目跟风学区房仍是主流。所以目前关山和光谷东的房价确实被武昌和汉口核心拉开了一个大档次，不说杨家湾虎泉房价已超关山，甚至连青山之流的楼盘靠着“学区房”的幌子卖的和关山差不多了。

不过产业发展和人口流入这是不可阻挡的大趋势，随着整体出生人口降低，而光谷人口流入增加，大家迟早会意识到所谓的学区房意义不大，房子自住生活和工作才更重要，这几年“抄底”光谷是一个好机会。

游牧民2019

liujieqiang 发表于 2023-04-12 11:41
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近五年，光谷会受到学区的利空导致房价被打压。毕竟现在能看清产业是关键，学区只是附带的人太少了，盲目跟风学区房仍是主流。所以目前关山和光谷东的房价确实被武昌和汉口核心拉开 ...

关山的学区已经起来了，光谷东的学区过几年也会跟上。人才跟着产业走，学区也会跟着人才走。家长对娃的影响不容小视，哪里有素质高、有活力的家长，哪里就会有好的学区

a13315255973

整个武汉，都是辣鸡。

liujieqiang

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本来你这个趋势是对的，关山的学区确实也要起来了。但你看下高新区教育的规划，就会发现乱七八糟，而且毫无前景。曙光学校只是一个表象，反映的是高新区教育建设的无能，被各方势力裹挟，无法进行真正的改革，推动教育的发展，长期下去关山的“学区”会陷入无止境的内耗而导致衰落。

光谷的“学区”之所以会内耗，归根结底还是教育规划缺乏长期眼光，喜欢临时抱佛脚，执行力也不足，这个是比曙光学校之类更大的利空。典型的例子就是高新区高中资源严重不足，而新高中的推进迟迟没有进展，光谷三高几年前就要建，现在还没动工，其他高中都停留在纸上没有影。这就意味着光谷以后大量的学生要抢华科附中不到300个分配生的指标，而武昌更少的学生则躺赢几千个分配生，享受中考的福利。

当然高新区资源还是多，就算躺着不干事，未来水果湖爸爸还是慢慢会帮忙解决包括教育在内的各项短板。但这几年甚至10年内光谷的家长们就要暂时在教育上受苦了！

qm775821

liujieqiang 发表于 2023-04-12 11:33
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老光谷和关山是连接武汉老城区和武汉新城/光谷东的枢纽地带，要发展武汉新城，这一块会享受到相当多的利好。比如为了打通武汉新城与主城区的交通联系，接下来地铁9号线、13号 ...

第一，照上面几位逻辑，老城区持续衰败（我的确十分理解这里很多人强烈盼望老城区衰败老城区垮掉的心情，这种心情是可以理解的。  ），还需要连接么？关山靠着老城区就是原罪，大力发展左岭葛店吧。

第二，假设老城区还有几斤钉，还有必要建设枢纽，这一块享受相当多的利好，请问这个利好怎么落到实处？连地都没有情况下怎么形成变现价值？这些相当多的利好用什么方式去承载？

第三，13号线这种东西走线就算了，9号线为什么迟迟不建设？2号线南延因为地质原因改了三次线路，灌了高标号水泥砸钱堆出来的事情我说过很多次了，光谷这边地铁每公里数建设成本远超汉口也是可以查得到的，请问你怎么把地质变成符合要求的？

第四，除了地质问题，当地居民拆迁、地铁建设导致的房屋赔偿问题也是问题，君不见几零几社区建设问题？君不见曙光新村土地问题现在还是历史遗留问题权属不清？这些问题要是好解决早就解决了，你动关山居民的利益，他们就敢拦路。

第五，用地问题，你说的就是老生常谈的腾笼换鸟。是可以，但是代价大，问题多，见效慢，还是上面的曙光新村问题，你去解决试试看？看看能不能想出一个切实可行的办法。况且要是见效好，那么现在GDP第一的不应该是东湖高新，而是老城区。

第六，你说的枢纽地带问题，如果真的能起到带动老城区，那么你看看雄楚大道的房价吧。光谷过去的中心可是从广埠屯-烽火-大转盘-关山-中心城趋势发展的，现在烽火周边的房价多少钱要不要看看？老烽火当年也是明星企业。

还是那句话，别学一些人屁本事没有，连自己的观念都没有，只能天天说一些阴阳怪气的话。从问题根源去分析，总结归纳问题，试着去解决问题，做一个切实有用的人。

liujieqiang

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第一，老城区分地段，武昌汉口滨江、武昌水果湖中南中北路等核心区域还是很强，武汉的未来就是两江内环+武汉新城的双中心（这个中心指发展中心，非商业中心等），两条中心之间的区域都会受益。

第二、你看下武昌和江岸的滨江，看看塔吊和工地有多少，只要zf想发展，旧房子一样推掉高标准建设。

第三个问题，本来9号线和13号线确实不好建设，但现在得益于武汉新城的规划，这两条包括还有几条通向光谷的线路建设节奏会大大加快，你多关注下新闻就知道了。

第四和第三类似，zf真决心发展了，这些拆迁都不是问题，事实上也是这样，11号线关山大道站我看着已经开始高强度的挖了，接下来的各项阻力也会在大趋势下瓦解。

第五用地问题也是类似，你看下供地规划的话其实关山片接下来还会增加。综合第四和第五，关山已经过了大拆大建的阶段，接下来是提升细节和品质的阶段了，例如最近闹得沸沸扬扬的清江山水的道路，zf下了决心把被小区占了的市政道路进行打通。

第六，恰好你说到雄楚大道的房价，其实雄楚的房价现在甚至可能比关山更贵，保利大都会的超高层均价3万，保利华都十几年的老小区均价2.85万，中建福地新城新房均价28000，甚至比关山同定位的大公馆均价还高，雄楚大道以前就是武汉最垃圾的一条路之一，但受益于向东的光谷发展，吸引了不少人口流入，维持了房价的保值甚至增值。当然未来相比雄楚我更看好光谷。

还是那句话，兼听则明，偏听则暗，要从多方面角度结合整体大方向和具体规划来综合看待问题。我的结论是武汉方向就是向东，只要是东向主轴上未来发展都没问题，光谷不管是关山还是光谷东都非常值得看好。但是学区确实是光谷的硬伤，未来发展也不会行，要正确认识到这个弊端。

misspiggy

光谷的公办初中除了光谷实验和华科附中，其他都不行，剩下的就是私立初中了。