2022年，发自肺腑告诉你怎么买光谷中心城

小怪兽的奥特曼

私信问以下问题的朋友不少，说点心里话吧。
1、广电花cs后到底能不能买？

2、光谷中心城现在怎么选？

3、总价200多w，南区能不能去？

4、预算充足，光谷中心城买哪个盘？

5、朗诗里程的房子还能继续拿吗？

有些东西写出来必定得罪人，毕竟都是我个人的理解，我也有局限性，远谈不上一定正确。但是我写出的东西可以保证一点，我的逻辑是建立在知行合一的基础上，说白了就是我自己敢买的我才会推荐而不是我收了钱就去推某个盘。

且我没有收任何开发商一分钱，也没有写过任何软广文章。你可以说我水平烂眼光差，但不要说我割韭菜。

第一个问题：广电光谷家花cs后到底能不能买？

我已经接到不止5个朋友的私信，想短chao广电，跟我交流。我给出的意见可以参考链接：广电光谷家对外500套，找大V花 C S 值得？

意见大概就是这种硬伤全朝南户型，长持没必要考虑太鸡肋，后期会被淘汰；短chao可以考虑，但是单价得足够低。

后来我听朋友的意思，找cs后  这种硬伤小户型单价去到了2.1万·····我的天，隔壁中粮小高层版块才交房，贝壳内网挂出的价格才2.2-2.4。  跟光谷贝壳专业人士交流后，普遍认为中粮的首套二手房成交价非常可能在2.2-2.4万。

2022-1-22 08:53 上传

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如果中粮的正常户型也就这个价，请问隔壁的广电未来多少能成交？花cs买广电，后期能不能吃肉，完全看中粮的态度。

除非不花cs，广电还勉强可以买来玩玩，且还是那种没什么预算的，有足够的预算当然不买广电这种硬伤户型。

有人会问：广电长持应该可以吧，不在意短期的收益。我的回答是非常鸡肋，且长持到后面，这种硬伤小户型会被淘汰掉。逻辑就是光谷中心城将在十四五期间，逐渐由总价天花板限制，转变为品质、圈层为优选。

说直白点就是，目前光谷中心城的二手买家和大多新盘买家还是以低总价为第一约束条件，刚需为主。但是未来，低总价不是第一考量因素，而是产城融合的情况、楼盘品质、楼盘的定位还有业主圈层。

第二个问题：光谷中心城现在怎么选？

我在之前的文章：2022年光谷中心城核心区房产价值分析及重点楼盘“十四五”价格预测（干货建议收藏，期待打脸），已经说得非常清楚——中心城核心区的货量只有：

http://www.deyi.com/thread-19531889-1-1.html

2022-1-22 08:58 上传

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高科园二路旁的翡丽天玺（入门总价350万+）

17小隔壁的洺悦天玺（入门总价350万+）

光谷外校隔壁的瑞安R7-8（入门总价300万+）

户均120的香港置地（入门总价预测280万左右）

顺民熙园（单价2.2左右）

正荣恒瑞尾盘（单价2.2左右）

广电尾盘（cs后单价2左右）

南山长投地王（预测单价2.7万左右）

我的建议是，如果你预算足够，一定要买核心区。

在核心区内，优选光谷六路附近的盘。这里我重点说说为什么我没把无数大v吹爆的光谷五路作为房价的高地。

因为：

单纯的商业体和商贸定位并不能带动房价的爆发，光谷五路沿线的定位其实是大悦城这类的商贸定位。而神墩一路及光谷六路是第二总部汇集及创新创业产业园区，显然光谷六路对房价的带动会更大。

光谷中心城的房价爆发逻辑是总部经济带动+高新制造引领+改善圈层汇集

总部经济以神墩一路总部经济规划、瑞安创新创业中心产业园（位于光谷六路）、中建光谷之星产业园（位于光谷六路）、未来科技城为依托。

高新制造以华为海思、新思科技、迈瑞、华大、联影为载体。

改善圈层汇集以光谷六路沿线及附近楼盘等为标杆。

举个例子：之前很多人觉得南山府位置不如中粮甚至不如碧桂园云镜，他们的逻辑很简单，南山府远离了中轴光谷五路。但是我的逻辑是：南山府比邻光谷最牛逼的主轴——高新大道和品牌不错的17小，离地铁口直线600m，周边环绕中建之星总部经济产业园（里面有霍尼韦尔总部）、光谷六路瑞安创新创业产业中心（里面有海康总部）、医疗器械产业园（里面有迈瑞医疗和华大基因），是离未来科技城新思科技、华为、海思等芯片产业最近的住宅楼盘之一。就未来房价预期而言，我个人判断南山府的上限显然好于中粮。

虽然光谷三路光谷四路沿线也有小米、猿辅导等二总部及生物城，但是总体来看，高新制造业一路往东落户的节奏非常明显。光谷中心城一路向东的大方向也在光谷十四五规划中表露的非常明确（光谷科学岛，后期我会专门写一篇，敬请关注奥特曼）。
总部经济和高新制造辅以学区概念才是房价的王道，并非单纯的商业。

当然，我这里也没贬低中粮的意思，中粮的入手价非常低，当年是买不到，投资来说现在肯定是赚大的。只是中粮的那个位置，未来上限没有光谷六路高。上限高不代表赚的多，具体情况还得看入手价格和入手时机。

所以目前2022年，如果再入手中心城，显然以光谷六路附近为更优选，因为天花板更高。

预算充足的情况下，新盘优选瑞安、香港（单价不超过3万的前提）、德商洺悦、龙山湖（排名分先后，下同）。这类盘买了不要纠结一时的涨跌，我之前就写过，在中心城没有质变到改善圈层唱主角之前，188、南山、绿地、龙湖等偏刚需的小户型会比较强势。

如果预算不足，又想留在核心区，那就正荣恒瑞尾盘、广电或中建星光城（最好别花cs，小心骗子）。南山长投那个地王和顺民不推荐买。

未来核心区的新地块出让后，再根据价格分析后面的情况。

第三个问题：预算有限的情况下，南区能不能买？

南区非常敏感，大v们之前一直在推，不管是全国区域的还是本地的。

我也不想说太多，我只说一个情况：我有朋友很早在新希望最火爆的时候想短chao 1.8万入手，被我拦下来了。去年楼市冰冻后，给我发了很大的红包·······（没有暗示给钱的意思，别担心）

2022-1-22 09:01 上传

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图：之前米宅等全国大v来推新希望时的文章


对于米宅这种全国视野的大v，其实他们的宏观意见和大方向可以重点参考，但是具体到版块内的微观楼盘，他们可以说基本不懂，纯属带货割韭菜。

南区能不能买？我的意见是：资金非常有限的情况下，可以考虑长持。短chao不要碰。

因为南区的未出让住宅地块太多了，还远没到二手市场唱主角的时候。仅仅目前就可能出现鼎正、大家、当代等等·····还不谈未出让的地块。新希望1.8万入手，二手卖多少才能赚钱？位置更好的鼎正新盘也只敢卖2.2万吧，且这个价肯定卖的不好，因为中心城核心区瑞安正荣也就这个单价多一点。

再就是19号线二期工程兑现遥遥无期。加上周边会不断的出现新盘来竞争，短期来看南区是没有特别明显的投资价值的。价值兑现周期太长，还要防止新希望的投资客户砸盘。（新希望投资客太多了，砸盘出逃的可能性很大）

当然，这里多说一句，鼎固最大的卖点就是户型。但是南区显然还是投资需求为主，天花板效应太明显，总价约束不可避免。仅仅靠户型的优势是很难卖高价的。关于南区的结论是，1.8万现在买了是可以的，拿着长持等价值兑现。

第三个问题：预算充足？

上面已经说得 很清楚了。

现在买入，预算充足的情况下，新盘优选瑞安、香港（单价不超过3万的前提）、德商洺悦、龙山湖。（排名分先后）

第四个问题：朗诗里程继续持有还是？

可以把朗诗里程理解为你认为的房龄比较大、前景比较一般、品质比较差或是定位过于刚需的盘。

卖掉后置换到你认为的光谷中心城优质盘。不限于新盘或是二手。

注：以上观点仅仅是在你决定要买中心城投资的前提下，我给出的一些建议。如果你有更好的渠道，最好远离这个镰刀满屏的修罗场。房住不炒是一定会贯彻下去的。

韩半仙天也忧

好的分析啊

五道杠大队长

我还是觉得居住的话在中粮附近更好，周围环境安静公园多，距离六路也不远，就是学区不定

小怪兽的奥特曼

韩半仙天也忧 发表于 2022-01-22 09:31
好的分析啊

谢谢支持

小怪兽的奥特曼

五道杠大队长 发表于 2022-01-22 09:39
我还是觉得居住的话在中粮附近更好，周围环境安静公园多，距离六路也不远，就是学区不定

学区搞不好去北边了 ····居住确实可以     

shdc04

周末还这么早？

ArtsCrafts

发自肺腑的告诉你们马上买房挣钱，实则发自肺腑的请你们马上来接盘。

小怪兽的奥特曼

shdc04 发表于 2022-01-22 10:24

周末还这么早？

出门了哈哈哈

新武汉人1

光中在什么时间节点全面超越关山

行之95

奥特曼能说下桃花源为啥价格这么低，14年交房到现在也才八年，放在其他地区也算次新了

小西雅

ArtsCrafts 发表于 2022-01-22 10:34

发自肺腑的告诉你们马上买房挣钱，实则发自肺腑的请你们马上来接盘。

至少做到知行合一了，先买再吹，比某些谎话连篇的无良中介不知道好到哪里去了！

行之95

光谷东之前价格上去了是因为二手房确实少，二手只有三四个楼盘在卖，很容易把价格炒上去，gwh前两年一边拉光谷东的地价一边卖花山跟光谷南的地，说实话现在光谷东基本都是炒预期，大家所说的高新企业很多都是一线退下来的边缘部门。

随着这两年卖的地开始兑现，现在积压了巨量的二手房等着出货跟接盘，朗诗去年大多是2.5左右成交，现在挂牌的2.1和2.2都能买到不错的楼层。

这两年武汉楼市不管是从技术面（高利率资金成本高，货量太大，中介还以为这是什么好事）还是消息面（房产税，房住不炒，经济走弱）来说，感觉都不容乐观

小怪兽的奥特曼

小西雅 发表于 2022-01-22 11:38

至少做到知行合一了，先买再吹，比某些谎话连篇的无良中介不知道好到哪里去了！

我起码自己买，把自己买的逻辑说出来。总比那些拿钱忽悠韭菜的大v强吧。



再说，我推荐的盘，也没给我一分钱

印度先生

顶一个

小怪兽的奥特曼

行之95 发表于 2022-01-22 11:42

光谷东之前价格上去了是因为二手房确实少，二手只有三四个楼盘在卖，很容易把价格炒上去，gwh前两年一边拉光谷东的地价一边卖花山跟光谷南的地，说实话现在光谷东基本都是炒预期，大家所说的高新企业很多都是一线 ...

今年的光谷东，砸盘期可能有点长，所以不要寄希望于短炒。



集中交房，砸盘是必然的

年轻人好自为之

星河绘要出货的急哭了

小怪兽的奥特曼

新武汉人1 发表于 2022-01-22 11:07

光中在什么时间节点全面超越关山

关山很长一段时间都会是王者

小怪兽的奥特曼

行之95 发表于 2022-01-22 11:08

奥特曼能说下桃花源为啥价格这么低，14年交房到现在也才八年，放在其他地区也算次新了

住宅也讲究组团概念的。孤盘自然是不受待见的。再加上很多人抵触周边的环境。

小怪兽的奥特曼

年轻人好自为之 发表于 2022-01-22 13:20

星河绘要出货的急哭了

先交房吧，交房都没有确定。急也没用，现在很多人私信我，星河会后面咋办。我说只能拿着，因为交房肯定面临大面积的抛售砸盘