复制光谷南山府的神话？能破3万？南山长投·领峯前景分析

小怪兽的奥特曼

2022年1月17日，武汉合跃建设发展有限公司居住、商业项目（城投南山长投·领峯）项目规划方案批前公示。这个项目就是目前光谷中心城地王：南山P（2021）037，楼面价20799元/平方米。

位置在光谷三路以西，高新二路以南，碧桂园云镜和顺民隔壁。位置在整个中心城核心区来说，是比较一般的。关于中心城核心区的价值梯度分析及价值排序的逻辑，见链接http://www.deyi.com/thread-19531889-1-1.html2022年光谷中心城核心区房产价值分析及重点楼盘“十四五”价格预测（干货建议收藏，期待打脸）。

具体的规划

2022-1-17 23:39 上传

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城投南山长投·领峯项目以中轴线为界，分东边的1期和西边的2期。1期包括住宅底商、商业楼、商业街、幼儿园、高层住宅及叠墅，靠近光谷三路；2期包括住宅底商、高层住宅和叠墅。
相对而言，2期的居住氛围更浓厚。两期的具体经济技术指标，见图：

2022-1-17 23:40 上传

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2022-1-17 23:40 上传

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价格分析：

总的经济技术指标分析，全小区住宅户均140平。考虑到为高层和叠墅的高低搭配，很可能南山想复制其在高科园二路南山府项目的辉煌战绩。

高层住宅从规划图中非常清晰地看出是连廊户型为主。考虑到定位，很可能高层参考南山府依旧是105-140的主力搭配。高层定位刚需走量为主，叠墅慢慢卖的节奏。

只是，这次的地王可能没有那么好的运气。

全网都在叫着南山长投·领峯地王破3万，跟当初香港置地规划提前公示后叫嚣着破3万一样。（香港置地的分析见链接：http://www.deyi.com/thread-19511670-1-1.html香港置地光谷P(2021)033A/D地块规划分析——隔壁的瑞安笑了）

只要冷静分析，南山长投·领峯地王这个产品想靠高层破3万？简直比登天还难。

当初南山府是天时地利人和，疫情后的2020年9月底，虽然南山府首开备案价2.3万多，但是首开折扣非常大，且当时同期竞争的只有民发这一个对手。加上疫情后的学区刺激，武汉热点开始启动。南山府后几次开盘cs满天飞，直到南山府尾盘结束，市场骤变。可以说南山府完美的踏准了2020-2021的上升期并圆满清盘。

但是目前，隔壁的碧桂园云镜在维权风波中，顺民那是2.2万都卖不动，隔壁的北辰二手中规中矩，还不谈位置更好定位更豪的天玺双姐妹。

再直接一点，不远处刚交付的中粮，产品定位比较接近，二手能卖3万吗？（从中介口中得知，中粮的首套可能在2.4万成交）

对南山唯一有利的消息是：中心城的核心区供货量几乎没有了。除了起步300万+的瑞安、德商，再就是未开盘同病相怜的地王香港置地。等广电的硬伤户型清盘，恐怕核心区今年能选择的新盘只有南山地王和香港地王还有瑞安德商。只要其他楼盘二手不砸盘，南山是可能走强的，因为新盘没得选。

还有一个很大的变数：会不会有进一步的刺激政策。今天的降息是如期而至，但是反应到市场上，目前还有待观察。若今年武汉市zf试图刺激楼市去库存，那南山长投·领峯说不定真的能复制南山府的神话。

关于刺激楼市的政策降临后该如何选择，请点击链接：http://www.deyi.com/thread-19537283-1-1.html如果短期刺激楼市的政策降临，你该怎么做？

解夏的夏

能别提南山府吗

handerncom

注销用户1650003423

还复制神话复制笑话还差不多

小怪兽的奥特曼

解夏的夏 发表于 2022-01-18 09:18

能别提南山府吗

为啥？

HI武汉

高新三路要改造为高架了吧，离高架这么近的叠拼真是香啊。

江汉007

南山府好像一直也不温不火，什么神话？

霍华德.斯塔克

这个盘就等着亏，看亏多少

小怪兽的奥特曼

江汉007 发表于 2022-01-18 10:01
南山府好像一直也不温不火，什么神话？

你当年应该没买过南山府吧   ·····这盘运气太好了   完美踏准2020年10月-2021年8月这段时间的楼市上行期把南山府高层全部卖完了·····小户型还要cs

如果放在现在，估计去化不会轻松

lx8355907

南山全国排第几？有什么出名的项目？有什么优势？我听都没听说过

小怪兽的奥特曼

HI武汉 发表于 2022-01-18 09:58
高新三路要改造为高架了吧，离高架这么近的叠拼真是香啊。

是否   高架    还没定吧

lx8355907

另外我还知道城投和长投口碑都很差，武汉的几个楼盘都很稀烂。

一入潘门深似海

小怪兽的奥特曼 发表于 2022-01-18 10:28

是否   高架    还没定吧

确定了。。。环评都出来了

小怪兽的奥特曼

一入潘门深似海 发表于 2022-01-18 10:44
确定了。。。环评都出来了

大佬能否共享一下链接

小怪兽的奥特曼

lx8355907 发表于 2022-01-18 10:37

另外我还知道城投和长投口碑都很差，武汉的几个楼盘都很稀烂。

是的，确实很拉胯

江汉007

小怪兽的奥特曼 发表于 2022-01-18 10:27
你当年应该没买过南山府吧   ·····这盘运气太好了   完美踏准2020年10月-2021年8月这段时间的楼市上行期把南山府高层全部卖完了·····小户 ...

原来宜家那块地吧，我感觉一般般，北边生物城，南边高速，以后高架化的概率很大，高新大道没有设计成快速路，光谷东这么NB，总得要一条快速路吧，天然对接三环和外环、鄂州，如果不高架化，那相当于把光谷东好好的一个完整地块切割成了南北两块。

我个人感觉住宅离生物城、药厂太近不是利好，特别是在下风向，好多打着生物科技、新材料、医药、电子的牌子，本质上都是干着精细化工的事情，我去年检查过几家制药企业，各种化学原料五花八门，其中还有涉及氟、氯、光气之类的。

光谷东整体规划好像是用的是美国的方案，感觉还是有点不接地气，产业区分布有点散，特别是生物医药园区，没有布置在下风向，国内药企安全环保水平离欧美发达国家还是有很大的差距；住宅区路网太细密，导致小区很多临街，欧美人习惯住临街公寓，但是国人还是喜欢闹中取静，我感觉光谷东居住环境最好的还是光谷之星。

楓痕月影

高新三路还在修建中，地面加高架，计划是2024年完工！

楓痕月影

高新三路还在修建中，地面加高架，计划是2024年完工！

我是赤裸裸

估计难咯

曾圆圆

大佬，光谷洺悦天玺，这个可以帮忙分析分析吗